Investissement locatif à Draveil et Vigneux-sur-Seine : comment calculer la rentabilité réelle d’un bien immobilier
- Fiona Apruzzese
- 5 janv.
- 3 min de lecture
L’investissement locatif fait souvent rêver.On parle de “bonne affaire”, de “rentabilité attractive”, parfois même de “revenus passifs”.
Pourtant, sur le terrain, à Draveil (91210) et Vigneux-sur-Seine (91270), je constate que beaucoup de projets sont lancés sur la base de calculs incomplets, voire trompeurs.
Un investissement locatif rentable n’est pas celui qui affiche le meilleur chiffre sur le papier, mais celui qui tient dans le temps, sans stress financier ni mauvaise surprise.
Alors, comment savoir si un bien locatif est vraiment rentable ?
Décryptage.
🧮 Qu’appelle-t-on réellement la rentabilité d’un bien locatif ?
La rentabilité est souvent résumée à un seul chiffre. En réalité, il en existe plusieurs niveaux, qu’il est essentiel de comprendre.
🔹 La rentabilité brute
C’est la plus connue… et la plus trompeuse.
Formule :Loyer annuel / Prix d’achat du bien × 100
👉 Elle ne tient compte d’aucune charge, d’aucun impôt, d’aucun
imprévu.Elle permet une première comparaison, mais ne suffit jamais à décider.
🔹 La rentabilité nette
Dans le calcul de rentabilité d’un investissement locatif, il est essentiel d’intégrer l’ensemble des frais liés à l’achat, notamment les frais de notaire, souvent sous-estimés.
➡️ Lien vers :👉 Frais de notaire à Draveil et Vigneux-sur-Seine
Ici, on commence à raisonner sérieusement.
On déduit :
la taxe foncière
les charges non récupérables
les frais de gestion
l’assurance
l’entretien courant
👉 Cette rentabilité est déjà plus proche de la réalité, mais reste encore incomplète.
🔹 La rentabilité nette-nette
C’est celle que peu de personnes calculent… et pourtant la plus importante.
Elle intègre :
la fiscalité (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux)
le régime fiscal choisi
le coût réel du financement (La rentabilité d’un bien dépend aussi fortement de la qualité du financement et de la solidité du dossier bancaire présenté à la banque.)
👉 C’est ce chiffre-là qui permet de savoir si un investissement est réellement pertinent.
🏠 Les revenus locatifs : attention aux surestimations
Dans un calcul de rentabilité, le loyer ne doit jamais être idéalisé.
À Draveil et Vigneux-sur-Seine, il faut prendre en compte :
le loyer réellement pratiqué sur le marché local
la typologie du bien (studio, T2, maison…)
la tension locative du quartier
❗ La vacance locative
Même dans un secteur dynamique, un logement n’est pas loué 100 % du temps.
Anticiper :
un mois sans locataire de temps en temps
un changement de locataire
des travaux entre deux locations
C’est une approche prudente… et saine.
💸 Les charges souvent sous-estimées par les investisseurs
C’est ici que beaucoup de projets deviennent fragiles.
Charges à intégrer impérativement :
taxe foncière
charges de copropriété non récupérables
frais de gestion locative (si déléguée)
assurance propriétaire non occupant
entretien et réparations
imprévus (et ils arrivent toujours)
👉 Un investissement rentable est un investissement qui absorbe les imprévus sans mettre en difficulté.
🏦 Le financement : un levier majeur de rentabilité
Le mode de financement a un impact direct sur la rentabilité.
À prendre en compte :
montant de l’apport
taux d’intérêt
durée du prêt
coût de l’assurance
mensualité réelle
Un même bien peut être :
rentable avec un financement
déséquilibré avec un autre
D’où l’importance d’une approche globale, immobilière et bancaire.
⚖️ Rentabilité ou sécurité : faut-il vraiment choisir ?
Chercher la rentabilité maximale peut parfois conduire à :
un bien difficile à louer
une localisation peu pérenne
une revente compliquée
À Draveil et Vigneux-sur-Seine, un bon investissement locatif est souvent celui qui :
se loue facilement
reste finançable sur la durée
conserve une valeur patrimoniale
La sécurité du projet fait partie intégrante de la rentabilité.
☕ Conclusion
Un investissement locatif rentable n’est pas un pari.
C’est le résultat d’une analyse sérieuse, de chiffres réalistes et d’une bonne connaissance du marché local.
Avant d’acheter un bien pour louer à Draveil (91210) ou Vigneux-sur-Seine (91270), il est essentiel de raisonner au-delà des promesses et des calculs simplifiés.
Un bon investissement est avant tout un investissement bien préparé.
ALORS
👉 Vous envisagez un investissement locatif à Draveil ou Vigneux-sur-Seine ?
Prenons le temps d’analyser ensemble la rentabilité réelle de votre projet, avant toute décision.
Pour aller plus loin :
Dossier bancaire : https://immobilier-draveil.fr/blog/preparer-dossier-bancaire-pret-immobilier-draveil-vigneux-sur-seine
Fiona APRUZZESE – Conseillère IAD Immobilier à Draveil et Vigneux-sur-Seine
Spécialiste de l’achat, de la vente et de l’estimation de biens immobiliers en Essonne (91).
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